En un país donde el 95% de las promociones se entregan con retraso, la modalidad se ha consolidado como una alternativa más eficaz a las hipotecas, reduciendo la burocracia, reforzando la confianza en el mercado e impulsando nuevos lanzamientos.

La expansión del sector de la adjudicación en Brasil ha sacado a la luz no sólo oportunidades, sino también cuellos de botella históricos relacionados con la burocracia, los retrasos en la liberación de licencias y la inseguridad jurídica. En este contexto, el Seguro de Garantía para Promotores de Adjudicaciones ha surgido como una solución estratégica y ha ido ganando protagonismo entre promotores y municipios.

Según Caroline Ramos, COO de Granto Seguros, insurtech especializada en garantías contractuales, el escenario actual muestra un cambio de mentalidad en el sector. "Hoy vemos una maduración del mercado urbanístico. Los promotores son más conscientes de las herramientas que garantizan la viabilidad de sus proyectos y de la necesidad de proporcionar seguridad a todos los implicados, desde los organismos públicos hasta los compradores finales", afirma.

La urgencia de alternativas eficaces se hace aún más patente a la luz de las cifras: el 95% de las promociones inmobiliarias en Brasil se entregan con retraso, según un estudio de JusBrasil. Los motivos van desde las trabas notariales a la dificultad de cumplir todos los requisitos legales y medioambientales impuestos por las distintas legislaciones municipales. En muchos casos, la hipoteca de las parcelas -la forma tradicional de garantía exigida por los ayuntamientos- pone directamente en peligro la tesorería y el atractivo comercial de las promociones.

"Es un proceso que puede durar hasta cinco años, dependiendo de la ubicación. Es un proceso extremadamente largo, con un alto grado de subjetividad. Cada municipio tiene su propia legislación, plazos y procedimientos de aprobación. Mientras tanto, el empresario tiene que hacer frente a elevados costes y a una serie de requisitos medioambientales, urbanísticos y notariales. Es en este escenario donde el seguro surge como una alternativa eficaz, moderna y segura", explica Caroline.

Cómo funciona en la práctica el Seguro de Garantía

En la modalidad dirigida a promotores de urbanizaciones, el Seguro de Garantía cubre la ejecución de obras de infraestructura obligatorias, como pavimentación, alumbrado público, alcantarillado y abastecimiento de agua. En lugar de pignorar los activos de la urbanización, como las parcelas dadas en hipoteca, el promotor contrata una póliza que asume el compromiso contractual de ejecutar las obras.

"Gracias al seguro, el promotor puede preservar sus activos y ofrecer al mercado parcelas libres y financiables, lo que es decisivo para el éxito comercial del proyecto. Ningún inversor, comprador o agente de financiación quiere una parcela atada a una garantía pública", subraya el director de operaciones de Granto. El plazo medio de emisión de la póliza oscila entre tres y siete días, mientras que el proceso hipotecario puede durar hasta 180 días, lo que repercute significativamente en el calendario de construcción.

Además, el producto puede utilizarse tanto en contratos públicos como privados, según lo regula la Superintendencia de Seguros Privados (SUSEP), y sustituye eficazmente a otras garantías, como las fianzas en efectivo y los avales bancarios, que suelen representar costes elevados y exigir liquidez inmediata a las empresas.

Otra ventaja que destaca Caroline es la reducción del riesgo legal. La previsibilidad de la entrega y el compromiso formalizado a través del seguro tienden a reducir el número de litigios y conflictos con los compradores. "Al garantizar la ejecución de las obras, el seguro reduce el riesgo de acciones legales por incumplimiento de contrato y aumenta la confianza del consumidor", afirma.

Según ella, este movimiento también contribuye a un importante impacto social: la consolidación de barrios planificados, con infraestructuras y urbanismo adecuados. "Estamos hablando de proyectos que muchas veces atienden a familias de bajos ingresos, creando comunidades con acceso a servicios, saneamiento y movilidad. Hay un papel social detrás de la construcción civil que el Seguro Garantía ayuda a hacer posible", señala.

Crecimiento del sector y oportunidades de futuro

El mercado de la subdivisión está en auge. Datos de la Asociación Brasileña de Promotores Inmobiliarios (Abrainc) indican que los lanzamientos crecieron un 23% en 2023, una tendencia que debe continuar en 2025, impulsada por la migración de la población hacia las ciudades de tamaño medio y el campo, un fenómeno que se ha acelerado en el período post-pandémico.

"Ciudades como Uberaba, con una fuerte vocación educativa y nuevos polos económicos, han experimentado un aumento significativo en la creación de aldeas. La demanda de vivienda sigue siendo alta, y el seguro desempeña un papel esencial en el mantenimiento de este crecimiento sostenible", analiza Caroline.

Con la vista puesta en esta expansión, Granto ha invertido en la formación de su equipo, además de ampliar su diálogo con ayuntamientos, promotores y partes interesadas. "Trabajamos para que el mercado conozca las ventajas de esta solución y también trabajamos en frentes institucionales para que el seguro sea más accesible, incluyendo propuestas de ajustes en la Ley de Concentración Parcelaria para que los ayuntamientos acepten más ampliamente esta garantía", afirma.

En su opinión, es probable que el Seguro de Garantía se convierta en una práctica habitual en el sector urbanístico en los próximos años, sobre todo a medida que los organismos públicos reconozcan su viabilidad y solidez operativas. "El cambio ya está en marcha. Cada vez más promotores profesionales y urbanizaciones estructuradas están adoptando el seguro como estrategia central para hacer viables sus negocios", afirma.

En su opinión, a medida que el sector se moderniza, el uso de garantías contractuales también debería evolucionar. "La expectativa es que el seguro se utilice cada vez más, no sólo por exigencias normativas, sino como señal de compromiso, credibilidad y profesionalidad. Esto contribuye a elevar los estándares del mercado y a garantizar la sostenibilidad de los proyectos", concluye.

 

Fuente: Revista Apólice

Enlace: https://revistaapolice.com.br/2025/07/seguro-garantia-ganha-espaco-entre-loteadores-e-se-consolida-como-solucao/